1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点国家发改委文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点国家发改委文件，是展开房地产开发的前提。非常简单说道，土地证由国土部门授予，是土地权属证明，写明了土地用途及用于期限；建设用地规划许可证由规划部门授予，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点国家发改委文件由规划部门授予，是确认土地用于强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配备拒绝以及现在对小户型比例容许拒绝等，这些指标都在这个国家发改委文件里反映出来。 一般来说，一块地，必需要由规划部门核定规划要点，授予了建设用地规划许可证之后，才能发给土地用于权证。
因为国土部门必需依据规划部门核定的土地功能及土地用于强度，才能计算出来出有土地出让金，才能在土地证上写明土地用途及用于年限。以转让方式获得国有土地使用权的建设项目，在签定国有土地使用权转让合约后，建设单位应该所持建设项目的批准后、核准、备案文件和国有土地使用权转让合约，向城市、县人民政府城乡规划主管部门发给建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要实地考察的是项目的投资额及可行性。
目前全国各地由于市场经济的深度有所不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不过于管，有些地方则管得十分贤。立项究竟必须什么材料也没具体的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确认的。
譬如最近国家的政策，拒绝再行把环境评估做了，再行走来立项。这是基于强化环境保护增进可持续发展的考虑到。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。而立没法项显然做不了环评。
目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是必要去这些部门，譬如去计划部门，竟然他们给我引荐可行性研究报告的编成公司，去环保局，竟然他们给我引荐环境评估报告的编成公司，然后让这些公司负责管理把这些申请筹办下来。3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么化学键的，每栋单体建筑有多低，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，是不是多达规定的容积率，建筑密度是多少，出入小区的道路怎么决定，是不是合乎消防规范，这些东西都是与设计院接入。总平面图审查在整个研发报建过程中最不具技术含量，它必要关系到下一步的施工、销售、竣工验收等等，这个过程一般最多必须2到3个月，往往要和规划部门重复改动，往返改动才能通过。 4、管线综合审查、灌溉许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，还包括三大项：小区给排水管线、强劲电线路、弱电线路，这三项综合一起考虑到，根据各项设计规范科学统筹安排，放在同一张图纸上。
给排水就是怎么谓之自来水入小区，然后怎么把生活污水和雨水排泄小区；强劲电就是生活用电，线路从哪里入，怎么上楼，怎么进屋；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑到应向地下回头，从地下穿进各栋单体再行相连转入各家各户。 管线的终端或引向往往不受外部环境的影响较小。
比如高压电线的接入口，一开始谈好了，从某某变电站相接，可等到施工完，要月相接的时候，忽然找到那个变电站早已搬出了，又或者它的容量早已超强了，无法再行让你相接，你得从其他地方相接。一般自由选择对口的施工承包单位时应侧重考查施工单位与这些部门的社会关系。 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查也是十分严苛的，但相对于总平面规划审查还是较为更容易通过一点。
单体设计就是在总平面规划的基础上，实施单体建筑的设计方案。关键就是实施各空间的大小尺寸。
这个阶段有些东西也很困难，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得都是十分严苛的，一般拒绝每户住宅配上一个车位，商业一般是100平方米配上一个车位。
大体的配备拒绝基本上都是这样，各城市大同小异。车位过于，基本上都别想要通过单体审查。 审完单体设计，设计公司再行细化一下出有建筑施工图，就可以申请建设工程规划许可证。
6、消防和人防专项审查 目前基本没哪个小区的消防和人防设计是100%合格的，也没哪个小区的消防和人防设备是100%合格。消防报建，要说无以，是所有专业报建中最艰苦的，但是如果说非常简单，也可以很非常简单。至于人防报建同理。
再行从消防想起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，我国的消防审查在很多时候都是十分官僚的。另外开发商要几乎符合消防规范的话，投放实在太大了。
另外消费者也没有这种意识。因为很多消防上的拒绝是十分影响用于的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，对业主进进出出来讲，是十分不方便的。一般来讲，消防设计意味著不有可能严苛按规范做够做足。在这个方面，审查也是更加贤。
一般说道，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长年和消防部门做事，跟消防部门之间的关系千丝万缕，往往由他们出面才能把事情办报。但是牵涉到生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。
人防部门归属于政府部门，不是军队编成。用作人防用途的那部分地下室也可以做停车位，但是这部分要被划出出来，无法放产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议十分大。
所有人以防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了希望大家做人防工程，容许你继续用于，但是它的产权不有可能归属于全体业主。
7、节约能源审查、施工图审查 在发给建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再度细化，已完成结构施工图、水电施工图等全部施工图及结构计算出来书等，已完成节约能源设计，作出节约能源计算出来书，就可以开始这两项审查了。我国现在更加特别强调可持续发展，建筑节能摆放的方位也更加低。这么说道吧：什么360度大落地窗、仅有敞开式阳台、在节约能源方面认同是不合格的。
8、淤泥废气许可、噪音废气许可、夜间倒数施工许可这几项工作基本都是对应的施工单位负责管理办理。 9、质量监督、安全性监督 质量监督站和安全性监督站都是建设部门辖下机构。拿施工许可证之前，必需去这两个车站办理审核申请。
这几项工作基本都是对应的施工单位负责管理办理。 10、施工招投标、监理报建 施工招投标一般是由建设局登录一家招投标公司办理，监理报建是在已完成监理免除招标或招标申请之后展开，做到一个监理规划和监理细则，递建设部门审查，放监理审查意见。
通过了就是下一步，施工许可证。 11、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部申请一个汇总，缺一不可。
一般由施工单位负责管理整理各项资料汇总办理。 12、放线、验线 图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上实施一个明确的方位，要测量，以定座标。
这就叫放线。放线是规划部门辖下的测绘院敲，月放线的前提是发给了施工许可证。
放线后，测绘院不会收到一份放线册。 放线完，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做到验线。这个建筑的确是按图纸辟一起的，没有远超过边线，测绘院就出有验线册。
这个验线工作必要关系到日后的竣工验收。 13、预售许可证预售现在的管理早已较为严苛了。预售许可都拒绝在网上办理，全程审批。 预售许可最重要的条件是：高层建筑结构已完成3分之2，低层建筑结构封顶。
现在筹办预售许可，都要做到价格审批。交易价格必需具体到套，单价必需明晰，在交易现场，也禁令再行做什么5000元/平方米起。这方面政策总在调整。
在预售许可方面还有就是预测所画。房管部门辖下的房屋测量部门，根据开发商获取的图纸，事前算数一个面积。
这个叫预测所画。在完工之后，到实地测量，就是测算了。
14、规划、消防、人防、质量等专项竣工验收，竣工验收备案，交楼 规划竣工验收主要是竣工验收各项规划指标否微克。在封顶之后，完工之前，就可以做到这项竣工验收了。这项竣工验收的前提是做到验线，然后对照验线册来审查。 消防、人防和管线竣工验收，都是由这几项专业的施工单位负责管理搞定。
质量竣工验收就是完工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起出有验收报告然后转交质监站备案。质量竣工验收和各专业竣工验收都已完成了，规划竣工验收也办完了，就是最后的到建设局去办竣工验收备案。竣工验收备案已完成，是法定的月交楼条件。没这个竣工验收备案表格，业主可以拒绝接受收楼。
最后就是产权证办理，再行做到大确权，办理初始权属注册，然后再行分户均须。.。
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